Публикувано на С колко може да нарасне вноската, кога има смисъл да смените банката и какво да проверите, преди да изберете фиксирана лихва.
Когато се заговори за повишаване на лихвите, е разбираемо всеки с ипотечен кредит да се запита дали и неговата вноска ще се увеличи. Особено когато чуе, че негови близки или познати вече плащат по-висока лихва по кредита си.
Преди обаче да обсъждаме рефинансиране или преминаване към фиксирана лихва, трябва да проверим как се определя лихвата по конкретния кредит. Само от информацията, че EURIBOR се повишава, не можем да преценим какво ще се случи с Вашата вноска.
Кредитът може да е в евро, но да не е обвързан с EURIBOR. Възможно е да използва друг референтен показател или в момента да е в период с фиксирана лихва. Затова не бих пренесла промяната по един кредит автоматично върху всички останали – дори когато са в една и съща банка.
Какво всъщност се променя?
При договор с променлива лихва, формирана от EURIBOR и фиксирана надбавка, движението на индекса се отразява на крайната лихва съгласно условията за актуализация.
Например, ако приложимият EURIBOR е 2%, а надбавката е 1%, крайната лихва е 3%. При увеличение на индекса до 2,50% и непроменени останали условия, лихвата става 3,50%.
Тук трябва да се провери и кога банката прилага новата стойност. Не е задължително промяната на пазара да се отрази веднага върху погасителния план.
Същото важи и за твърденията, че през определен месец предстои увеличение. Ако март е месецът за актуализация по Вашия договор, това означава, че тогава ще се определи приложимата стойност. Не означава предварително, че тя непременно ще бъде по-висока.
Ако получите уведомление, погледнете какво точно се променя: референтният процент, надбавката, ползвана отстъпка или изтичащ период с фиксирана лихва. От причината зависи и какви възможности си струва да обсъдим.
С колко може да се увеличи вноската?
Да вземем кредит с остатък по главницата 200 000 евро и оставащ срок 30 години, който се изплаща с анюитетни вноски.
Сметките са илюстративни, включват само главница и лихва и са при еднакъв оставащ срок, без такси и застраховки.
При увеличение на лихвата от 2,50% на 3,50% разликата е близо 108 евро месечно. За година това са около 1 294 евро допълнително, ако по-високата лихва се прилага през всичките дванадесет месеца.
Това е сумата, която бих съпоставила с бюджета Ви. Колко остават след вноската и останалите постоянни разходи? Ще можете ли да продължите да спестявате? Имате ли резерв, или всяко непредвидено плащане вече ще създава затруднение?
При Вашия кредит сметката трябва да се направи с непогасената главница и оставащия срок, а не с първоначално изтеглената сума.
Има и още нещо, което често се пропуска, когато се показва колко „повече ще платим на банката“.
В този пример разликата между общите бъдещи вноски при 2,50% и 3,50% е около 38 825 евро. Но тя е изчислена при условие, че съответната лихва остава непроменена през всичките 30 години.
Не бих представила тези 38 825 евро като сигурен допълнителен разход за клиента. Това е сравнение между два условни погасителни плана. При променлива лихва бъдещите стойности не са известни, а предсрочно погасяване или промяна на срока също ще променят крайния резултат.
Фиксираната лихва по-доброто решение ли е?
Зависи от предложението и от това какво искате да постигнете с него.
Първото, което бих проверила, е за колко години се фиксира лихвата. Има съществена разлика между фиксиране за началния период и фиксиране за целия срок на кредита. След това трябва да видим по каква формула ще се определя лихвата, когато този период приключи.
Ако фиксираното предложение е с по-висока начална лихва, бих изчислила колко повече ще плащате месечно за тази предвидимост. Така изборът става конкретен: приемлива ли е разликата за Вас и за какъв период Ви осигурява сигурност?
За домакинство, при което увеличение със 100-150 евро би затруднило бюджета, тази предвидимост може да има голямо значение. При достатъчно свободен доход и резерв преценката може да е различна.
Не бих избирала фиксирана лихва само заради новина за поскъпване. Но не бих я отхвърлила и само защото към момента променливата е по-ниска. Бих сравнила конкретните условия, включително разходите и приложимата лихва след фиксирания период.
А кога има смисъл да сменим банката?
Полученото уведомление е повод да прегледате кредита си. Не е достатъчно основание само по себе си да го преместите.
Бих започнала с възможността за предоговаряне в настоящата банка и паралелно бих сравнила предложения за рефинансиране. След това трябва да видим какъв е действителният ефект от всяка от двете възможности.
При рефинансирането по-ниската лихва е само част от сметката. Има значение колко ще струва преместването, какви ще бъдат текущите такси и застраховки и при какви условия се запазва предложената цена.
Особено внимателно бих разгледала предложение, при което вноската намалява, но срокът се удължава.
Да плащате по-малко всеки месец може да е необходимо за бюджета Ви. Това обаче не означава непременно, че ще платите по-малко общо. Затова първо бих сравнила стария и новия кредит при еднакъв оставащ срок. Едва след това бих разгледала удължаването като отделен вариант.
Същият подход е полезен и преди изтеглянето на нова ипотека. Освен вноската по днешната оферта, поискайте сметка при лихва с един и с два процентни пункта по-висока. Не защото това непременно ще се случи, а за да знаете предварително какво можете да поемете.
Ако още началната вноска изчерпва почти целия Ви свободен доход, бих обсъдила размера на кредита и самоучастието, преди да търсим решение единствено чрез избора на лихва.
При вече получено увеличение са нужни договорът, уведомлението и актуалният погасителен план. С тях можем да проверим причината, да изчислим ефекта и да сравним има ли по-добра възможност. Без тази проверка препоръката „сменете банката“ би била прибързана.