Когато теглиш ипотечен кредит за покупка на имот, основният ти ангажимент изглежда ясен – всеки месец да внасяш определена вноска, с която да погасяваш кредита.
Но какво се случва, ако поради финансови затруднения не можеш да плащаш?
Дали банката ще се удовлетвори само от стойността на ипотекирания имот, или ще може да търси цялото ти имущество?
Отговорът зависи от това дали си избрал ограничена или с неограничена имуществена отговорност в договора за кредит.
Какво означава „ограничена имуществена отговорност“?
Тази възможност е уредена в чл. 133а от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Това е вариантът, който предпазва клиента, защото при ипотека с ограничена отговорност банката може да търси задължението само до стойността на ипотекирания имот.
Ако длъжникът спре да плаща и имотът бъде продаден на публична продан, дългът се счита за напълно погасен – дори продажната цена да не покрие изцяло кредита.
Следователно банката няма право да насочва изпълнение към други твои активи – заплата, спестявания, автомобил или втори имот.
📌 Пример:
Кредит 200 000 евро
Банката продава имота за 170 000 евро.
Остават 30 000 евро непогасени, но при ограничена отговорност дългът се счита за напълно уреден.
Какво е „неограничена имуществена отговорност“?
Парадоксално, но именно това е най-често срещаният случай при ипотечните кредити.
Причината е проста — повечето клиенти не знаят за алтернативата, а банките не я предлагат активно.
При неограничена отговорност, ако кредитополучателят спре да плаща вноските и банката продаде имота чрез публична продан от частен съдебен изпълнител, но получената сума не покрие изцяло дълга, банката има право да търси остатъка от всички други имущества на длъжника.
Това може да включва:
– запор на трудово възнаграждение;
– запор на банкови сметки;
– продажба на друго имущество (автомобил, земя, втори имот).
📌Пример:
Кредит 200 000 евро
Продажба на имота за 170 000 евро.
Остават 30 000 евро. – банката може да ги търси чрез съдия-изпълнител от останалото имущество.
Кога можеш да поискаш ограничена отговорност?
Възможността за ипотека с ограничена отговорност не се предлага автоматично – тя трябва изрично да бъде изискана от кредитополучателя и да бъде вписана в договора за кредит.
Банките рядко я предлагат по собствена инициатива, но имаш пълното право да я поискаш.
Защо тази клауза почти не се използва?
Истината е, че повечето клиенти не знаят за нея, а банките не я популяризират, защото носи по-висок риск за кредитора.
Затова тя се предлага само при много добър кредитен профил и при по-нисък процент финансиране (ниско LTV).
Типичните ограничения, които банките налагат при ипотека с ограничена отговорност, са:
- по-нисък процент финансиране от пазарната оценка – между 35% и 55%;
- по-висок лихвен процент – около 1 процентен пункт над стандартната оферта;
- ограничение на размера и срока на кредита.
📌Пример:
При покупко на имот, чиято пазарна оценка е 300 000 евро, в зависимост от избрания вариант на имуществена отговорност се получават следните разлики:
| Ограничена имуществена отговорност | Неограничена имуществена отговорност | |
| Максимален размер кредит | 165 000 евро | 255 000 евро |
| Лихвен процент | 3.50% | 2.50% |
В посочения пример се вижда разликата в максималния размер на кредита и приложимата лихва. За клиенти с малко самоучастие, които търсят максимално финансиране, ограничената отговорност не е подходящ вариант.
Но за тези с достатъчно собствени средства тя може да е по-сигурен избор, макар и с малко по-висока цена.
📊 Сравнение при еднакъв размер на кредита:
| Ограничена имуществена отговорност | Неограничена имуществена отговорност | |
| Максимален размер кредит | 165 000 евро | 165 000 евро |
| Лихвен процент | 3.50% | 2.50% |
| Месечна вноска при срок 20 год. | 956.93 евро | 874.34 евро |
| Общо платени лихви за целия срок | 64 664.43 евро | 44 841.55 евро |
Заключение
Законът дава възможност за избор между ограничена и неограничена имуществена отговорност, но над 99% от клиентите избират неограничената.
Причината е чисто практическа – вариантът с ограничена отговорност налага повече ограничения и изисква по-голямо самоучастие.
Ако можеха да си го позволят, мнозина биха избрали именно него, защото осигурява спокойствие и защита.
Ето защо преди подписване на ипотечен договор винаги препоръчвам да се потърси професионален кредитен консултант, който ще помогне да избереш най-безопасната и изгодна структура на кредита.
🔵 Искаш да разбереш дали твоята банка предлага ипотека с ограничена отговорност и при какви условия?