Рефинансиране: как да намалим лихвата?
Важно е да разграничите две ситуaции. Когато го правите в настоящата си банка се нарича Предоговаряне на Условията, а когато го правите в друга банка говорим за Рефинансиране на Ипотечен Кредит.
По-долу ще откриете 7те основни елемента на успешното рефинансиране или предоговаряне и как да получите по-ниска лихва от банките.
С оглед на ниските лихви за ипотечни кредити през последните години, домакинствата придобиваха собственост при изгодни условия. Сега, когато лихвите тръгват нагоре все повече хора се интересуват от рефинансиране и преминаване към кредит с фиксирана лихва. Въпреки това може да си струва да проучите собствената си банка за възможността просто да предоговорите лихвата по кредита, което ще Ви спести много време, главоболия и разходи при евентуално рефинансиране в друга банка.
1. Предоговаряне или Рефинансиране: каква е разликата?
В много случаи предоговарянето на ипотечен кредит често се бърка с рефинансирането му в друга банка. Въпреки че и двете операции спестяват пари, е необходимо да ги разграничите ясно:
- Предоговарянето на вашата ипотека включва промяна на прилагания лихвен процент, като кредита остава във вашата текуща банка. За тази операция се прилагат само административни такси за промяната. Следователно е интересно да се потърси съдействието на кредитен консултант, който познава политиките на всички банки и може да обоснове исканото намаление на лихвата като предостави примерни оферти от конкурентни банки, които да послужат като основа за преговорите.
- Рефинансиране на ипотечен кредит е преминаването или преместването на кредита в друга банка при по-добър лихвен процент. При тази опция кредитополучателят ще трябва да плати евентуално нова оценка, но полученото намаление на лихвата си заслужава.
2. Такси и Неустойки
Предоговарянето на вашата ипотека се извършва във вашата настояща банка. Рефинансирането на вашия кредит, от друга страна, включва конкурентна банка, към която искате да се обърнете. Разходите при тези два варианта не са еднакви!
Предоговаряне на ипотечен кредит
При Предоговаряне на Ипотечен Кредит, кредитополучателят ще трябва да плати само евентуални административни такси.
Добре е да знаете:
Спестените средства са още по-големи ако освен лихвата намалите и срока на кредита. В този случай кредитополучателят ще трябва да плаща лихви и застраховка по кредита за по-малко време. В случай че месечната вноска по кредита преди предоговарянето е била подходяща за домакинството, може да запазите размера и, и да намалите срока.
Рефинансиране на ипотечен кредит в друга банка
При Рефинансиране на Ипотечен Кредит, кредитополучателят ще трябва да плати разходи за оценка и учредяване на нова ипотека в новата банка. Но пък ще получи доста по-добри условия. Въпрос на сметки.
По закон таксата за предсрочно погасяване може да възлиза на максимум 1% от сумата, която дължите преди погасяването. И е дължима само ако рефинансирането се случва през първата година от кредита!
Добре е да знаете:
Банката има задължение да ви даде цялата необходима информация, за да можете да оцените финансовите последици, в случай на предсрочно погасяване. От друга страна, в някои случаи може напълно да бъдете освободени от плащане на такси, въпрос на преговори с банката. Кредитен Консултант може да Ви каже тънкостите на всяка банка.
3. Защо да Рефинансирате Ипотечен Кредит?
Рефинансиране на ипотечен кредит в друга банка е предпочитано решение в няколко случая. Най-очевидната е финансовата. Идеята е да се намалят месечните погасителни вноски или срока на кредита, като се намали лихвата.
Цел може да бъде и намаляване на натиска върху месечния Ви бюджет, в случай че житейско събитие промени финансовата Ви ситуация. Можем да посочим няколко опасности:
- безработица
- промяна на работата
- преместване
- развод
- ново дете
- образование на деца и други
Операцията има за цел да поддържа вашия стандарт на живот и покупателната ви способност, въпреки спадащите доходи и/или нови тежести.
Добре е да се знае :
Рефинансиране на кредит в друга банка дава възможност да включите и други ваши задължения в новия кредит (кредитна карта, потребителски кредити, бързи кредити, семейни задължения и др.). Това ви спестява много разходи за лихви (лихвите по ипотечен кредит са около 2-3% в сравнение с 20-30% по другите кредити).
4. Какви са Условията за Рефинансиране или Предоговаряне на Ипотечен Кредит?
Всеки кредитополучател, чието лично и банково състояние са безупречни, могат да поискат предоговаряне на ипотеката си. За да направите това, трябва да се свържете с настоящата си банка или с кредитен консултант, ако не се чувствате достатъчно подготвен или не искате да си губите времето.
Съвет:
Ако имате съмнение, че бъдещото Ви финансово състояние ще се промени, най-добре е да действате предварително. Ако знаете че предстоят съкращения или вече сте получили предизвестие, не чакайте. Намалете вноската си докато все още имате трудов договор и фиш за заплата. Банката трудно ще се съгласи ако сте на борсата.
Ако банката се съгласи, предоговарянето на ипотеката се състои в промяна на първоначалния договор за кредит, обикновено с анекс. Този анекс определя новия, договорен лихвен процент, както и бъдещите вноски и условия за погасяване на ипотечния кредит.
В случай на рефинансиране финансовата ситуация на кредитополучателя се преразглежда от новата банка. Следователно той трябва да може да обоснове своите текущи доходи (фишове за заплати, счетоводство, данъчна декларация и т.н.) и текущи разходи (лизинги, договори за кредити и т.н.).
По-конкретно, когато кредитът бъде рефинансиран в друга банка, домакинството трябва да отговаря на стандартните условия за съотношение на дълга и остатъка, за да живее.
Пр. Ако доходите Ви са 3000лв, а са Ви необходими 2000 за да живеете, може да си позволите дълг или вноска от 1000лв месечно. С калкулатора за кредит може да изчислите колко може да изтеглите.
По този начин кредитополучателят има няколко възможности:
- да намали размера на месечната вноска
- да намали срока на кредита
- или да смеси тези две възможности
Колко пъти мога да предоговарям ипотеката си?
Предоговарянето на ипотека е операция, която може да се извършва толкова пъти, колкото желаете през целия срок на кредита.
Ако лихвите са паднали допълнително след последното предоговаряне е възможно да се обмисли повторение на операцията.
От друга страна, понякога е трудно да се постигне второ предоговаряне със същата банка. В такъв случай рефинансиране на ипотечен кредит в друга банка е решение, което трябва да обмислите.
Кога мога да рефинансирам ипотечен кредит?
Технически рефинансирането на ипотека може да се извърши по всяко време. Въпреки това, има някои фактори, които трябва да вземете предвид, за да се гарантира рентабилността на операцията.
Важно е да се отбележи, че дори в период на понижаващи се лихви, разходите и таксите, както и оставащият срок на кредита могат силно да повлияят върху рентабилността от операцията. В този случай ползването на безплатен кредитен консултант е не само оправдано, но и препоръчително.
Можем да посочим три основни фактора, които комбинирани, водят до значителни спестявания, а именно:
- ако сте в първата половина на срока на ипотеката си. През този период месечната вноска по кредита се състои основно от лихва. Обратно, колкото повече се приближавате към края на кредита, толкова по-голям става дела на главницата в месечната Ви вноска
- ако разликата между текущия ви лихвен процент и този, който можете да получите, надвишава 0,30% или дори 0,5%
- ако неизплатеният капитал е най-малко 50 000 евро
Намаляване на лихвата, без да сменяте банката: трудно ли е?
Понякога първата среща с банковия чиновник е достатъчна, за да помрачи надеждите на голяма част от клиентите, които се надяват на безпроблемно предоговаряне.
Това е разбираемо, тъй като банката няма интерес да се съгласи с операция, в която трябва доброволно да се откаже от приходи, намалявайки лихвите по ипотечен кредит.
Към това се добавя и факта, че банката, когато е финансирала покупката на жилището преди години е заела тези средства от пазарите при по-високи лихви. При тези условия банката е възможно и оправдано да откаже намаляването на лихвата и да предпочете да загуби клиента, отколкото да реализира загуби.
За да постигнете успех в тази ситуация, трябва да подготвите безупречно досие. И Кредитните консултанти могат да Ви улеснят в тази задача.
5. Симулация на икономиите, които ще реализирате
Правенето на симулации с различни лихви и срокове на кредита преди започване на преговорите е от съществено значение, за да се провери дали наистина ще спестите пари. За целта Ви е необходим погасителен план на ипотечен кредит. Поискайте различни предложения от вашата и други банки и с помощта на калкулатора изчислете крайния резултат.
В зависимост от вашата цел можете да извършите симулации на предоговаряне, като намалите лихвата и/или намалите оставащия срок.
Пример за предоговаряне на ипотека:
- остатъчна сума но кредита е 100 000 € за оставащ период от 10 години. Текущата лихва по кредита е 3%, т.е. вноска (без застраховка) от 965,61 евро на месец
- при предоговарянето лихвата, получена за същия период е 1,50%. Следователно новото месечно плащане е 897,91 евро. Има и такса в размер на 1000 евро
- следователно реализираните спестявания са 7 124 €, съгласно следното изчисление: [(965,61 € – 897,91 €) x 120 месеца] – 1 000 = 7 124 €
6. Застраховка при рефинансиране или предоговаряне на ипотечен кредит
Предоговарянето на лихвата по ипотеката може да накара банката да преразгледа условията на застраховката на кредитополучателя и да го накара да сключи нова. Това е най-вече в контекста на влошаване на риска, свързано например с увеличаване на срока за погасяване на кредита.
7. Нашият съвет за правилно предоговаряне на ипотеката
Както подсказва името, предоговарянето на ипотека е преди всичко… преговори. Да убедиш банкера не е лесна задача, но има няколко съвета, с които да наклониш везните малко повече в твоя полза.
- Силно препоръчително е вече да сте се обърнали към няколко конкурентни банки или да сте се свързали с кредитен консултант и да сте направили някои симулации преди срещата с вашия банкер. Така ще сте подготвени със сравнение на достоверни и конкурентни оферти за рефинансиране на кредита. Това е силна точка в преговорите. Това ще демонстрира вашата сериозност и способността ви да изпълните своите „заплахи“ да напуснете банката.
- Ако срещата с банкера се провали, нищо не Ви пречи да поискате среща с управителя на клона или дори с ръководителя на жилищно кредитиране в краен случай. Приложимите условия по кредита вероятно ще се променят по невероятни начини в зависимост от това с кого разговаряте.
- Допълнителните услуги, които може да ползвате в банката, поставени на масата по време на преговорите, могат да наклонят преговорите във ваша полза. Така банката ще може да осмисли предложението си взимайки предвид приходите от други услуги- абонамент за някои от текущите си финансови продукти (застраховка живот, план за пенсионни спестявания, инвестиционни фондове, пакет от услуги и др.). Нищо не Ви пречи да приемете тази оферта, при условие че самите Вие откриете ползите си от нея и проверите съответните разходи. Кредитния консултант може предварително да Ви обясни кои продукти са наистина интересни за клиентите.
Накратко,
Основната цел на предоговаряне или рефинансиране на ипотечен кредит в друга банка е една и съща: намаление на лихвата. Трябва да направите симулация, за да видите кой от вариантите Ви спестява повече средства.
Важно е да знаете, че ще спестите повече пари, като предоговаряте лихвата по вашия кредит във възможно най-ранен етап. В идеалния случай направете рефинансирането, когато кредитът ви е все още в началото на срока си (първата третина или евентуално първата половина от срока) и проверете дали разликата в лихвения процент е поне половин процент.
За да си гарантирате максимално добър резултат, най-лесният начин е да направите сравнителна таблица с офертите, направени от вашия банкер, по време на предоговарянето, и тези на другите банки при евентуално рефинансиране на ипотечния кредит в друга банка. Калкулатора за ипотечен кредит ще Ви даде отговора.
Ако Ви се струва сложна задача, БТ Консулт с удоволствие ще Ви съдейства. Услугата е безплатна за клиента.